Quem pretende construir, ampliar empreendimentos ou desenvolver novos projetos imobiliários em São José passa a contar com regras mais detalhadas para utilizar um dos principais instrumentos previstos no Plano Diretor do município. Entrou em vigor o Decreto nº 24.760/2026, que regulamenta a chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU), mecanismos utilizados para permitir construções acima do potencial originalmente previsto ou mudanças na destinação de determinados imóveis.
Na prática, a regulamentação estabelece um passo a passo para quem deseja utilizar esses instrumentos urbanísticos, trazendo critérios claros para os pedidos, a forma de cálculo da contrapartida financeira, as possibilidades de pagamento e os procedimentos administrativos que deverão ser seguidos.
A outorga onerosa é um mecanismo previsto pelo Estatuto da Cidade e incorporado ao Plano Diretor de São José. Ela permite que o proprietário ou empreendedor adquira o direito de construir uma área maior do que a normalmente autorizada para determinado terreno ou altere o uso previsto para o imóvel, desde que haja uma compensação financeira ao município.
O novo decreto detalha como essa compensação será calculada. Nos casos em que houver aquisição de potencial construtivo adicional, o valor será baseado no Custo Unitário Básico (CUB) divulgado pelo Sinduscon da Grande Florianópolis, levando em consideração o tipo da edificação — residencial, comercial ou mista — e o valor vigente no momento da emissão do alvará.
Já para pedidos de alteração de uso do imóvel, a contrapartida corresponderá a 5% do valor venal do terreno na data da aprovação do projeto.
Outra novidade importante envolve as formas de pagamento. Quem optar pela quitação à vista poderá receber descontos que variam conforme o valor da contrapartida. O abatimento será de 10% para valores de até R$ 500 mil, 20% para valores entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões e 30% quando a contrapartida ultrapassar R$ 2 milhões.
Nos casos de valores mais elevados, superiores a 500 CUBs, também será possível parcelar o pagamento em até 36 vezes, mediante entrada equivalente a 500 CUBs e parcelas mínimas de R$ 100 mil, atualizadas conforme a variação do próprio CUB.
Depois da quitação integral da contrapartida, será emitido um certificado oficial registrando o potencial construtivo adicional adquirido ou a alteração de uso autorizada. Essas informações também passarão a constar nos respectivos alvarás de construção ou de loteamento, garantindo maior controle sobre as autorizações concedidas.
O decreto também amplia os mecanismos de transparência. Todos os dados relacionados à aplicação da outorga onerosa deverão ser registrados nos sistemas municipais de licenciamento, incluindo informações sobre área construída, potencial adicional concedido, alterações de uso e valores arrecadados. A medida permite um acompanhamento permanente da utilização desses instrumentos urbanísticos.
Os recursos arrecadados terão destinação exclusiva ao Fundo Municipal de Urbanismo e Serviços Públicos e deverão ser aplicados nas finalidades previstas pelo Plano Diretor, especialmente em investimentos voltados à infraestrutura urbana e ao desenvolvimento da cidade.
Outro ponto previsto na regulamentação é a possibilidade de substituir a contrapartida financeira por outras formas de compensação. Em determinadas situações, poderão ser aceitas obras públicas, doação de imóveis ou investimentos em equipamentos públicos, desde que exista equivalência econômica, aprovação técnica e interesse público.
O decreto ainda estabelece que os valores pagos não poderão ser transferidos para outros imóveis nem devolvidos, salvo em casos de cobrança indevida ou pagamento em duplicidade, após análise administrativa.
Com a regulamentação, São José passa a contar com normas mais específicas para aplicação da outorga onerosa, oferecendo maior previsibilidade aos processos de licenciamento, fortalecendo o planejamento urbano e estabelecendo critérios objetivos para a utilização dos recursos gerados por esses instrumentos.
A reportagem do portal Agora Floripa acompanha as principais mudanças relacionadas ao desenvolvimento urbano da Grande Florianópolis e seguirá trazendo informações sobre medidas que impactam diretamente o crescimento, a infraestrutura e o planejamento das cidades da região.
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